EL BLUE PARALIZA EL MERCADO - 28/05/2012
En mayo quedó indisimuladamente a la vista las consecuencias que las restricciones cambiarias han provocado en el mercado inmobiliario. Reducción de operaciones, expectativas negativas hacia el futuro y fuerte incertidumbre sobre el actual nivel de precios. ¿Que puede esperarse a futuro?
Mucho se dice en estos últimos días sobre la actividad inmobiliaria y cómo esta fue afectada por las restricciones a la compra de dólares que rigen desde Octubre del año pasado, sin embargo la situación actual era absolutamente previsible ni bien las medidas fueron aplicadas, aunque en su momento los efectos que provocarían en el mercado y que hoy se manifiestan con toda crudeza fueran ignoradas o disimuladas por muchos referentes del real estate local ya sea por interés o ingenuo optimismo. Hoy a unos seis meses del desdoblamiento del mercado cambiario las consecuencias no pueden ser ya pasadas por alto, las cifras de caída en la cantidad de operaciones son contundentes y la realidad no admite ser soslayada por más tiempo: el mercado cambio rotundamente a partir de la regulación del mercado de cambios.
Nos preguntábamos en nuestro editorial del último día de octubre del año pasado cual sería el tipo de cambio para el mercado inmobiliario ya que dábamos por descontado que las medidas tomadas el día anterior conducirían al desdoblamiento cambiario que hoy se vive en toda su intensidad, esa incógnita a quedado absolutamente develada: el “blue” (antes negro) es el valor de referencia para el mercado.
Frente a una extrema escasez para hacerse de dólares y a una cotización en ascenso resulta lógico que los inversores que dinamizaron el mercado los últimos 10 años hoy tengan dudas y estén "esperando hasta que aclare". Tal vez una frase que resume la forma de pensar de quien movilizó el mercado estos años sea "si compro un inmueble podre reponer los dólares cuando lo venda”?
Así las cosas, los inversores advierten frente al actual nivel de precios de los inmuebles que no es el momento de entrar para especular motivados por un alza de su valor futuro en el corto y mediano plazo, a menos que se obtenga una rebaja sustancial del orden del 30 % promedio en el precio de contar con los dólares billete. Comienza así a desarmarse el mercado netamente inversor. Las ventas que caen en mayor proporción son precisamente las que sumaron el mayor número en los últimos años de la mano de inversores. Hoy precisamente los inversores le han soltado la mano al ladrillo, se refugian y cuidan sus dólares.
En la otra punta del mercado, a pesar de la caída en la demanda, los propietarios no se muestran dispuestos a bajar los precios, por lo menos por ahora. Ante la caída de compradores buscando inmuebles algunos comercializadores han optado en estos días por sugerir a sus clientes que acomoden los precios. Las respuestas más escuchadas fueron: "mejor lo saco de la venta" o "y si lo pongo en alquiler?".
Este distanciamiento entre oferta y demanda del mercado se acusa de manera inobjetable en las cantidades. Del Registro de la Propiedad inmueble se desprende que durante abril las escrituras cayeron 22% con respecto al mismo mes del 2011; de todas formas debido al "delay" que posee una operación inmobiliaria (búsqueda, reserva, boleto, escritura, proceso de conteo estadístico y publicación) estimamos que la caída será aún más marcada durante los próximos meses, lo que se ve reafirmado por otra parte por la encuesta realizada a usuarios de RI (Mirá los resultados, vota y opina)
Frente a esta situación la pregunta clave es ¿Qué va a ocurrir con los precios de las propiedades ?. La lógica indicaría que los valores deberían reducirse, aunque no puede esperarse que esto se de en forma inmediata, sino gradual ni tampoco aventurar su magnitud, aunque también se debe tener en cuenta que gran parte de la tenedores de segundas o terceras viviendas hoy no tiene grandes necesidades ya que han comprado con excedentes sin endeudamiento lo que explica su reticencia a admitir la reducción del valor del inmueble y su consecuente retiro de la oferta de venta o recambio a oferta en alquiler del inmueble. Debido a una naturaleza más especulativa de los inversores de ciertos emprendimientos a estrenar que ofertan en reventa las unidades adquiridas y/o en función de la necesidad de realización de unidades por parte del desarrollador según sufra distorsiones en su apalancamiento será donde la dinámica de ajuste de precios podrá observarse con mayor velocidad.
Hoy la cotización en dólares de un inmueble es referencial habida cuenta que el valor de la moneda utilizada como unidad de cuenta es incierto.
Estamos ante un gran problema. Los inmuebles se apreciaron casi un 36 % en pesos los últimos 30 días. Quien tenía los pesos para la compra de una propiedad hace 30 días y hoy quiere comprar los dólares y no puede acceder al mercado oficial debe conseguir 36 % más de pesos para comprar igual cantidad de dólares que debe destinar para concretar la operación ($ 441.000 hace 30 días, más de $ 600.000 hoy...), complicándose así incluso operaciones ya pre concertadas. Dentro de este contexto, los únicos que contarían con una suerte de seguro por tipo de cambio son quienes tomen un crédito hipotecario ya que el Banco tiene la obligación de aportarle los dólares al comprador al cambio oficial, pero como es sabido quienes acceden a un crédito hipotecario desde hace años son una extrema minoría que añaden tan solo un 5/6 % al total de operaciones que se concretaban hasta ahora. Por otra parte los que corren también con la ventaja de compra de dólares oficiales son aquellas personas físicas o jurídicas que ocupan la franja de mayores ingresos. Paradójicamente, los más ricos son precisamente los que hoy pueden comprar los dólares más baratos.
Las tasaciones continuarán referenciándose en la moneda de Estados Unidos, pero la pesificación al momento del cierre resultará un paso inexorable, a menos que el comprador cuente con la totalidad de los billetes verdes se deberá acordar un valor consensuado entre las partes en pesos para el momento de la escritura atado a la proyección de la cotización del dólar paralelo. Este mecanismo no es nuevo y ya fue habitual su utilización en el mercado en otros momentos de ebullición del dólar.
Seguramente aparecerán algunas oportunidades pero no podrá esperarse en principio que el mercado se convierta en un escenario general con precios de remate y sale off, a menos que la economía entre en recesión y se mantenga así por un tiempo prolongado.
Persistirán en el mercado como siempre los compradores de uso y recambio. Hacia donde deberán dirigirse en mayor medida los esfuerzos tanto de constructores como de comercializadores.
La caída en la cantidad de inicio de obras resulta inexorable. Más allá que se trate de llevar el modelo a moneda pesos la inflación en los costos de construcción, los cuales venían creciendo a un ritmo ya muy fuerte estos últimos años, complican también esta operatoria. Los desarrollistas hoy tienen muchas dudas y el comprador que reinó en este ciclo esperará a ver cómo sigue la situación. Un inversor se preguntaba y nos preguntaba resumiendo una inquietud generalizada "si yo compro en pozo y pago en pesos,..voy a tener compradores que me den los dólares en 12 meses?.
Los comercializadores no podrán repetir las fórmulas utilizadas durante los últimos años y el slogan sobre la constante revalorización de las propiedades en dólares pierde fuerza frente a la actual situación de regulación, control de cambios y desdoblamiento del tipo del cambio.
No obstante las obras ya comenzadas, o en proceso de inicio no irían para atrás, aunque algunas demandaran negociaciones con los compradores de haberse pactado cuotas en dólares. Los desarrollistas locales han dado muestra de contar con la flexibilidad para adaptar el producto pensado con otra coyuntura a la actual, pero la inercia que tiene el negocio inmobiliario va a hacer que veamos muchas menos obras en los años 2013-2014.
Las operaciones deberán atenderse una a una con precisión de cirujano, demando mayor esfuerzo, tiempo y capacidad. Aquellos comercializadores que adviertan esta situación y se muestren flexibles al cambio serán los que podrán sortear con mayor éxito este momento de crisis. Son momentos para apelar más que nunca al ingenio y a la aplicación de las nuevas herramientas tecnológicas para la comercialización y la detección de oportunidades así como también sacar a relucir las mejores dotes del arte de la negociación basada en la sensatez y en el espíritu de ganar-ganar del cual tanto vendedor como comprador deberán imbuirse si quieren concretar una operación inmobiliaria.
La situación del mercado inmobiliario ha cambiado en forma rotunda. Las señales que se advierten con respecto a la tendencia futura en materia de regulación por parte del gobierno sobre la economía no van en el sentido de su flexibilización sino de su agudización y profundización, llegando incluso a circular versiones periodísticas acerca de la pesificación y bancarización obligatoria por decreto de toda la operatoria de compraventa de inmuebles, que de concretarse provocaría una reducción aún más profunda de la actividad, reduciéndola a limites cercanos a la paralización.
Así como no demoramos ni un día en advertir lo que ocurriría en octubre de 2011, haciéndolo público en dos artículos (Mercado inmobiliario y restricción cambiaria) y (Dólar y Mercado inmobiliario), hoy lo reafirmamos con el convencimiento de que hacerse cargo a tiempo de los cambios ayudara también a apurar las acciones que deberán llevarse adelante para morigerar sus consecuencias desfavorables y retomar de manera renovada y mejorada la senda de crecimiento de mercados tan dinámicos como el de la construcción y el real estate. Confiamos en que la situación actual cambie por el bien del negocio inmobiliario y la construcción privada en Argentina.
Fuente: ReporteInmobiliario.com
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