LADRILLOS VS. TASAS DE INTERES - 19/12/2008
La disputa del año 2009 será inversiones reales versus financieras. Prepárate para esta pelea de fondo y conocé los detalles en esta nota.
Realizamos un relevamiento en los clasificados del periódico La Capital del día 14 de diciembre, consultando la oferta de departamentos de un dormitorio que se encontraban en venta.
Las llamadas fueron realizadas por periodistas de ON24, que camuflados en posibles inversores, preguntaron precios de departamentos y potencial rendimiento de los mismos puestos en alquiler. Se tomó como referencia inmuebles ubicados en la zona de Oroño, Pellegrini y el Río Paraná.
Lo simpático del relevamiento fue que, en muchos casos, ante la solicitud de compra de un departamento, la muletilla se repetía en todos los llamados “No se si me queda mercadería”. De esta forma pretendían que el comprador virtual se entusiasmara mucho más con el departamento por el cual consultaba.
Nuestra pregunta era simple y sencilla. Éramos un inversor, arto del plazo fijo y los vaivenes de la tasa de interés, acciones y bonos en el mercado financiero. En esta oportunidad el inversor ponía la proa rumbo a una inversión segura, el ladrillo.
Así consultamos a 15 inmobiliarias, que a dos avisos cada una nos dio un total 30 avisos clasificados consultados. Aquí van los diez puntos sacados como conclusión:
1) Nos encontramos con muchos departamentos a estrenar. Con precios muy cercanos a los U$S 1.200 el metro cuadrado.
2) Nos asombramos de la información brindada y aprendimos que metros totales incluyen, el departamento propiamente dicho, más el balcón, más la baulera y espacios comunes.
3) Muchos departamentos a estrenar tienen amenities, que son piscina, quincho, gimnasio, etc... Este tipo de departamento no es el ideal para renta, ya que la mayor cantidad de metros que se pagan no se trasladan en forma proporcional al precio de alquiler final.
4) Pocos edificios de los consultados prevén la cochera, este aparece como un negocio aparte con valores muy elevados. Estamos hablando de cocheras que valen entre U$S 15.000 y U$S 20.000.
5) Ninguno maneja la posibilidad de bajar el precio de venta. Ante la propuesta de pago contado la mayor rebaja fue de 3%.
6) Las comisiones de inmobiliaria es otro tema a tener en cuenta, ya que son del 3% sobre el valor del inmueble.
7) No vimos vendedores apresurados para concretar la operación. Cuando la propiedad era muy elevada en precio, tenían para ofrecer otra de menor calidad, pero nunca ofrecían rebajas sustanciales.
8) El departamento de un dormitorio usado con 5 a 10 años de antigüedad escasea en el mercado. No es una mercadería que abunde, más bien falta, por ello la mayoría de la oferta es a estrenar.
9) Las inmobiliarias en su gran mayoría se manifestaban interesadas en administrar la propiedad, alquilándola y manejando los problemas con el inquilino, como el cuidado de la vivienda. La frase utilizada era “comprá y dame la cuenta donde te deposito el alquiler menos los gastos de administración, el resto te lo cubre la inmobiliaria y el inquilino”.
10) Algunos departamentos puestos a la venta ya estaban alquilados siendo un negocio redondo para el inversor, porque contaba con la renta desde el arranque de la operación.
La ecuación económica
Un departamento tipo de 60 metros cuadrados a U$S 1.200 el metro implica una inversión de U$S 72.000.
Un alquiler de este departamento ronda los $ 1.000 al mes, lo que implica en términos anuales, el número llegaría a $ 12.000. Si a esta cifra le descontamos los servicios de administración anual nos quedamos con $ 11.000. Este valor dolarizado a un tipo de cambio de 3,5 nos da un total de U$S 3.140.
Si medimos la renta analizada en dólares versus el monto invertido, en término de tasa de interés el rendimiento alcanza el 4,3% anual en dólares. Esto implica que recuperamos la inversión en 23 años y cuatro meses aproximadamente.
Esta tasa de interés es mucho más elevada que la tasa del 1% anual en dólares que se ofrece por los depósitos en Argentina y en el exterior.
Claramente en este escenario, con tanta incertidumbre en los negocios financieros y una tasa de interés exageradamente baja, los ladrillos le ganan por “knockout” a la renta financiera.
Producción periodística: Nicolás Bisignani / Ignacio Negri
Fuente: http://www.on24.com.ar/nota.aspx?idNot=20811
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